学区房，会不会涨

　　学区房，作为楼市的终极问题，贵吗？有多贵？还可以多贵？

　　也是身边朋友在楼市咨询我最多的那类了。

　　这也不奇怪，其实我一直把想不想买一套学区房，大体作为一个人人生的分界点，前面为自己而活着，后面让下一代去承载希望而活着。

　　所以，学区房这种很独特的产品，不是一两句教育资源的溢价就能简单概括，学区房铸成了一道围墙，墙内的为未来的愿景绞尽心力，墙外的哪怕为一阶台阶都可以奋不顾身。

　　再多的冷暖自知，也没法改变这股要改变命运的执念。

　　这点上，我很早就和朋友说过，提到学区房话题，模棱两可是才是最安全的做法，但那又能给信任我们的朋友有什么实际帮助呢。

　　这个问题上，我也认为是没必要骑墙的，观点明确：

　　在上海，公立学区房未来将会越来越重要，但也没必要执念投资学区房，不要买多，买一套就够了。

　　为什么会把这样一个话题拿出来再咀嚼一遍，是因为今天有朋友给我发了这样一个新闻：

　　说实话，看到内容后，我并不是很诧异，开头之所以和大家说，该来的还是会来。

　　因为教育资源公平化，虽然喊了很多年，以至于大家都觉得都快觉得是口号的时候，这么实际的一步很快就迈出来了。

　　更早一点，还有这样文件。

　　而且，这次发文级别很有意思，不是教育部发文，直接是中央最高层的声音，某种程度上，你可以把他看作国家意志了，而各位一定要记好，当国家真想去做一件事，节奏感也许很难琢磨，但一定是会做成的。

　　同时，当大框架给好后，各城市微操是没问题的，但基本没法脱离这个框架了。

　　但是上海是一个比较特殊城市，说实话，在全国来说都是一个民办教育压制公办教育的孤立样板。

　　你可以说上海在教育市场化上提前走了了两步，但不得不承认这很有效果，上帝归上帝，凯撒归凯撒。

　　上海的教育现状是什么呢，一个民办量级最强大的城市了，民办为什么能这么牛X，因为生源和学校成绩为基准的品牌，已经形成了相互滚动的良性循环。

　　也就是说，目前教育的游戏规则，好的民办，口碑太强势，家长最好的选择就是别无选择。

　　这样教育操盘思路上，市郊区教育资源被趋近拉平。

　　这让想起一个上海朋友，哪怕买市中心房子也能轻松hold住，但是为了上星河湾这样的民办头马，真住到以前基本不会考虑闵行去了。

　　这点上，掌握了最好生源的选择权，就有了教育资源溢价的最高定价权。

　　坏处也很明显，这样下去的话，人性都是趋利避害的，那么那些一般公立，也就所谓菜场小学初中啊，都不愿去，宁愿咬咬牙去够一够更好的学校。

　　简单说，好的更好，差的，估计是好不了。

　　当然更重要的是，最有钱的那批都跑到私立去了后，上海公立学区房在这样的压制下，价值被烫的很平。

　　在上海大家可能没有感觉，我给大家看下北京的公立学校的学区溢价。

　　以旧鼓楼大街为例，虽然大家都是以前的筒子楼，但一街之隔，东边的东城区都是10万内，西部的西城区妥妥的13万起步价。

　　我个人总结下，以前上海公立学区房，起码有10%的溢价是被私立压制住的

　　但这次，各种教育新举动主要的作用面是针对民办高校。

　　你不得不说，如果这是对现行教育体系进行一场手术的话，那么下刀的位置真的很精准。

　　但现在这么一洗牌，上海民办最强势的升学率被删除了，筛选权被统一回收了，优质的生源被打散了。

　　这样能真正影响学校口碑生源资源就被摊薄了，你不得不承认这次操盘，直切痛点。

　　那么，对公立学区房影响几何？

　　这次文件一出来，就有朋友转发给我了，也表达了她的观点，学区房会有一波收益的。

　　我个人也是这看的，短期是更偏向利好的，尤其双学区那种。

　　短期而言，我也是这么看的，表面上，民办学校由于有自主招生的权利，并不套用的学区房的筹码。

　　可实际上，要考虑圈层因素的话，即便民办，也是有他的隐秘的学区圈子，只是总体上，学区房是在公立学校间的流通的筹码，如果优质生源被最大程度的稀释，那么作为承接，绑定公立对口的学区房的价值含量肯定是要提高的。

　　所以为什么我说，如果可以，大家在上海趁早入手一套好的公立学区房了。

　　因为未来上海公立也许不会短期冲击民办，但是趋势上再平衡的答案已经很明显了。

　　一套上海公立学区房是值得买的，不管怎么说，你多少都会用的上，也享受到一定时间中短期趋势溢价的。

　　那问题来了，既然这笔买卖这么好，那我多囤几套，享尽红利呢。

　　但是我依然坚持一个观点，不要多买，就一套。

　　首先，我们要理解，接下来可能的学区房短期的市场热度，还是没法动摇对学区房长线投资的风险逻辑。

　　一次的教育资源的结构，依然不能从本质上改变学区房长线的最大命门。

　　学区房是人为操盘带来高溢价，这点上，就是投资中经典的“戴维斯双击”，因为有用加上可以再加价甩给下家，接盘的人反而越来越多，反过来又进一步推高学区房的溢价。

　　来源：云房数据，恒大研究院

　　数据上也很直观，学区房比非学区房涨幅上差异，达到27%（上海），抗跌上，还能少上10%左右。

　　只是，政策能给你的，也同样能拿回去。

　　我们能看到，很多地方因为各种政策因素，引发学区冲击已经不在少数了，深圳福田东海花园的学区被取消了，南京拉萨路小学要搬迁，广州的楼盘配套学区不落实，都让人为这些家长心酸。

　　但其实多校划片，甚至用租售同权之类的变动，从北京，广州开始，出现的已经不算晚了，包括这次回过头来，虽然这次没有针对公办学校，但本质上的大目标都是要最大程度的实现教育公平化。

　　所以，不管公立还是民办，怎么样去均衡教育，这次底层要去长期的，有节奏去做到了，理解了这点，你也就能明白，即使这次均了部分优质生源到公立，依然是在未来的更平面化的教育格局做准备。

　　未来，我个人预见，学区房上，会熨平高峰，筑成高原。

　　那么，现在去攀爬那些高峰没什么问题，因为人多觉得很安全，但如果崩塌，恐怕就是“戴维斯双杀”式的夺路而逃了。

　　就像前不久北京的12平360万，均价30万超过汤臣一品的学区房，一个没有厨房卫生间，没有基本生活功能的老破小。

　　我都无法想象，如果多校划片或者学区重新划分（这点不少见，我就亲身经历过），没有了学区这道护身符，能值几个钱了。

　　不否认学区房短期回报的诱人，只是投资上，没法能保证他确定性的未来了。

　　事实上，还有一点相对蛮隐晦，虽然天价学区房看着很震惊，但这套体系的游戏参与者，是没有能力去维护这套游戏体系规则的。

　　什么意思呢？学区房本质上是中产们之间轮换的游戏，几乎每个带点投资目前买学区房的，都想着加点钱卖给下家，因为不愁没人接盘。

　　可换过来说，社会上的真正强势群体，不会参与到这套游戏体系中，也不会花心思去维系这套生态。

　　曾经，有朋友和我说过，学区房各方牵连很广，只怕是很难有变局了，这也没错，学区房的改变肯定是会缓慢的，但因为拿不出谈判的筹码，这局面，终究还要变的。

　　而剩下的，只是交给时间了。

　　好，来说点实际的，投资学区房上，我们到底该怎么办。

　　首先，还开头那句话，孩子要用，如果你不能跳脱这套教育生态，当下，该买就买，即便中间发生了什么，也没可抱怨的。

　　这一套公立学区房是必不可少的，但某种程度，是因为没有更好的选择了。

　　如果用了学区房，转手还赚了一笔，恭喜你，不管是不是运气，这套资源体系赏的饭，你吃到了。

　　好，假如从此你觉得自己眼光高人一等，就想长期把这个学位占着，或者这是好的长线标的了。

　　那么如果有一天，你的投资崩塌了，也不要抱怨，占了坑，不是让你躲在里面玩手机的。

　　还有一种，就奔着长线去投学区房。最近就有朋友咨询我，想以8年为周期，为预计那时读书的孩子，投一套学区房。

　　我是这么回复的，这八年的时间，如果没什么大的变动，你的学区房应该是涨的最好的那个，但万一，差不多也是输的最惨的那个。

　　那么，为何不用大部分时间去捆绑一个回报确定性更高，更容易变现的品类呢，或者对学区房还是放不下的话，就尽可能降低学区在投资矩阵中考虑权重好了。

　　还有，提醒下，有种最惨的情况，就是不排除开发商不老实的宣传，学区飞了，我在好几个二三线城市真看过，这点上，谨慎点，没错。

　　这篇文章不代表是正确的，虽然我也算几套学区房的受益者，但实际上，对这几套房投资时，考虑学区维度是相对靠后的。

　　因为房产基于税费和交易周期，不是很适合短线操盘的投资品，如果这个房子不值得你持有超过5年，那么一开始就不要持仓他。所以，真正能长线持仓的房子，学区未必能少，但未必有你想象的那么重要。

　　当然，如果你还是执念多投资几套学区房，那说个小技巧好了，跟着这个城市最优秀的那群人走，即便名不经传，那里迟早是个回报惊人的学区区域。

　　最后，谈点真诚的。

　　不论你是投资学区房暴击了也好，还是学区房真的损失了也好，都不要忘了，下一代的路，真的是要靠他们自己走出来的，而我们能做未必只是买套学区房。

　　以上为正文，来自三鱼